LMNP ACQUIS EN CENSI BOUVARD: QUE FAIRE AU BOUT DES 9 ANS ?

Vous avez investi dans un logement meublé en résidence gérée en 2009 ou 2010, et vos loyers génèrent désormais une fiscalité positive ? Il est temps de revoir votre projet tant immobilier que d’optimisation de votre fiscalité.

LMNP CENSI BOUVARD ACHETE EN 2009 ou 2010: LA FIN DES AVANTAGES FISCAUX

La fin de votre abattement fiscal vous a probablement été signalée par votre comptable ou votre conseil en gestion de patrimoine. Désormais l’investissement immobilier que vous avez réalisé il y a un peu moins de 10 ans génère des revenus locatifs qui entrent dans une phase de fiscalité positive: cela n’a plus d’intérêt d’un point de vue défiscalisation, mais n’en conserve pas moins une valeur immobilière et patrimoniale si l’achat a été fait avec soin. Vous devez alors vous poser la question: faut-il conserver ? Revendre ? Echanger ?

QUE FAUT-IL FAIRE POUR NE PAS PERDRE L’AVANTAGE DU LMNP APRES LA PERIODE DE DEFISCALISATION ?

Un bien immobilier acheté avec l’option pour l’avantage Censi Bouvard ne peut pas basculer dans le régime du LMNP amortissable à l’issue de la période de défiscalisation initiale de 9 ans. Dès lors, il génère des loyers qui entreront dans la catégorie des BIC, et imposés à ce titre.

Nous vous proposons deux idées, à valider avec votre conseil en gestion de patrimoine et votre notaire:

Investir en LMNP amortissable dans l’ancien

Pour que ces BIC provenant d’un LMNP ne soient pas fiscalisés, vous pouvez investir dans un ou plusieurs autres biens en LMNP amortissable, et le déficit généré par l’amortissement et les charges de ces nouveaux actifs sera imputable à l’ensemble de vos biens en LMNP.

Le choix est très large dans le LMNP d’occasion, et les prix nettement inférieurs à ceux du neuf.

Echanger votre lot avec un lot identique, au sein de la même résidence

Lorsque vous avez acheté votre lot en Censi Bouvard, vous étiez nombreux à investir au même moment et souvent les résidences présentent de nombreux lots et baux commerciaux identiques. Comme tous les investisseurs du même programme arrivent en fin d’avantage fiscal en même temps, vous êtes également nombreux à rechercher une solution pour améliorer votre situation au terme des 9 ans et éviter de payer des BIC sur un bien qui jusque là vous a avantagé fiscalement.

Avec l’accompagnement pertinent de votre conseil et de votre notaire, vous pouvez demander à entrer en contact avec un autre copropriétaire afin d’échanger vos lots. De ce fait, votre « nouveau lot » sera amortissable sur sa valeur au jour de l’échange, le revenu locatif sera le même (sauf si le gestionnaire renégocie le bail, ce qui est à vérifier avant toute chose), et la fiscalité de la vente sera nettement plus avantageuse qu’une revente pour racheter. En effet, les frais de mutation seront limités aux droits d’enregistrement calculés sur la valeur d’un seul des deux lots s’ils sont de même valeur, et ces frais seront répartis entre les deux parties à l’échange.