L’INVESTISSEMENT LOCATIF DANS UN LOGEMENT ETUDIANT
L’investissement locatif dans un logement étudiant est privilégié par de nombreux épargnants souhaitant concilier les objectifs suivants: placement rentable immédiatement, prix d’entrée très abordable et facilement finançable, utilisation possible pour la famille (enfants, petits-enfants, …), et constitution d’un patrimoine qui se valorise et se transmet.
Une étude pertinente du site PAP (https://www.pap.fr/bailleur/choisir-investissement/investir-dans-un-studio/a3331) pointe les raisons de l’attractivité de l’investissement locatif dans un logement étudiant. Toutefois cet article portant sur l’immobilier « traditionnel », il est important de préciser les points forts supplémentaires et les inconvénients à écarter lorsqu’on s’oriente vers le LMNP en résidence services pour étudiants.
« La rentabilité plus élevée des studios compense des durées de location plus courtes, des locataires moins stables et des remises en état plus fréquentes que pour les moyennes et grandes surfaces. »:
– en résidence services, le preneur à bail est lié au propriétaire bailleur par un bail commercial au titre duquel il s’engage à verser 12 mois sur 12 le loyer convenu contractuellement et revalorisé selon un indice prédéfini. Que le logement soit effectivement occupé ou non, cela n’a aucune incidence, son locataire est l’exploitant professionnel, qui fait son affaire d’optimiser le remplissage et son chiffre d’affaires.
– le turn over et donc la remise en état fréquente des studios « classiques »: en résidence services, l’exploitant assume ces frais de relocations, nouveaux baux, états des lieux, coup de peinture… Le propriétaire bailleur n’en entend pas parler, n’a rien à payer. Seuls lui incombent les gros travaux, comme pour tout bien immobilier en copropriété: ravalement de façade, étanchéité de toiture, etc.
– la fiscalité du meublé implique des baux plus courts: cela ne concerne pas le bail commercial conclu entre le propriétaire bailleur et le gestionnaire, ce dernier s’engage sur des durées de 3 ans (en cas de prorogation d’un bail initial) à 12 ans, cela dépendra du bail commercial conclu par les parties. Cela permet de bénéficier à la fois de l’avantage considérable de l’amortissement du bien et de la visibilité des revenus locatifs sur un assez long terme.
Il est à noter également que les prix de vente de studios étudiants en résidences services en centre-ville ou à proximité immédiate des campus sont inférieurs aux prix de ce que l’on trouve en agence immobilière.