INVESTISSEMENT IMMOBILIER LOCATIF SECURISE : CHOISIR LA CATEGORIE, LA VILLE, ET L’EMPLACEMENT

L’investissement immobilier locatif repose sur une règle identique à l’achat de tout autre bien immobilier : l’emplacement est primordial. Et que ce soit pour du locatif géré en direct ou de l’investissement en LMNP dans une résidence services, il ne faut pas perdre de vue cette règle de bon sens. Mais il faut tenir compte de plusieurs critères : la résidence doit être adaptée aux besoins locatifs sur la ville, l’emplacement au sein de la ville doit répondre aux demandes de commerces, transports et/ou soins médicaux, et également vérifier que les types de logements sont pertinents pour la catégorie de locataires visés.

Les résidences services regroupent 5 grandes catégories : tourisme, étudiantes, affaires/courts séjours, EHPAD, et séniors. Et chacune de ces catégories répond à une demande locative totalement différente, à étudier avant d’investir. En effet, ce n’est pas parce qu’il existe un programme immobilier neuf pour étudiants avec dispositif défiscalisant dans une petite ville de province que vous aimez pour y avoir vécu que cela signifie que les étudiants vont remplir les appartements : vérifiez que la population étudiante de cette ville ne réside pas essentiellement chez ses parents, qu’il n’y a pas un CROUS en cours de construction, que les transports permettent d’aller sans difficulté de la résidence jusqu’aux sites universitaires, etc.
Pour ce qui est des résidences médicalisées pour personnes âgées, la territorialité est à aborder différemment. Les coûts de séjours sont plus élevés dans les grandes villes et sur la Côte d’Azur, et les résidences pas nécessairement plus agréables que dans de petites villes ou à la campagne. Les résidents des EHPAD sont accueillis à un stade souvent assez élevé de dépendance, et il est moins pertinent de rechercher un environnement accessible pour l’occupant. En revanche, la proximité d’hôpitaux, cabinets médicaux, et la facilité d’accès pour les familles sont à prendre en considération, car l’exploitant de l’EHPAD en aura besoin lui-même pour garantir son taux d’occupation et donc la viabilité économique de son fonds de commerce.
Les résidences de tourisme doivent être sur des emplacement offrant un maximum de garanties « naturelles » de fréquentation touristique : à la montagne une haute altitude favorise l’enneigement, en bord de mer la demande touristique est garantie tous les étés, en revanche une résidence en rase campagne sans atout climatique ou naturel ni site remarquable à proximité sera vouée à des difficultés chroniques de remplissage et donc le paiement des loyers aux investisseurs sera remis en question en permanence.
Pour les résidences dites « affaires », pour des courts et moyens séjours urbains, on revient à des questions similaires à l’immobilier « traditionnel » à savoir : proximité des transports, des commerces, et éventuellement aéroports et centres de congrès mais cela doit rester un « plus » car en période de difficultés économiques les déplacements et événements sont réduits par les entreprises et viennent donc fragiliser ces exploitations. Au contraire un appartement en résidence services en centre-ville aura toujours une clientèle naturelle (étudiants, parents en visite, déplacements professionnels, touristes, etc).
Les résidences seniors doivent répondre aux mêmes exigences d’emplacement que les résidences affaires de centre-ville, avec une proximité des commerces et transports.