CRISE SANITAIRE ET RESIDENCES GEREES – LE VENT DE PANIQUE LEGITIME ET LES OPPORTUNISTES
La crise sanitaire mondiale qui a entraîné un arrêt des déplacements de personnes et une fermeture des hébergements para hôteliers touche tous les types de résidences services, en dehors des EHPAD dont les taux d’occupation ne sont pas fragilisés.
Les exploitants de ces résidences ont dû fermer leurs portes pour lutter contre la propagation du virus, les séjours des clients de résidences de tourisme sont annulés, les étudiants ont pour la plupart quitté leurs studios, et les clients des résidences affaires sont en télétravail.
Les résidences services dans lesquelles nos clients investissent sont des copropriétés de plusieurs dizaines voire centaines de lots, les exploitants ne peuvent pas appeler chaque copropriétaire ni faire un mail individualisé, pour faire part à chacun de leurs difficultés à venir et des moyens à mettre en place ensemble, en bonne intelligence, pour faire face à la vacance locative de plusieurs mois qu’il faudra supporter et qui met en péril la suite de l’exploitation.
N’en déplaise à ceux qui voient systématiquement un déséquilibre des forces dans les relations preneurs / bailleurs dans les résidences gérées, tous les exploitants ne sont pas de grands groupes internationaux aptes à encaisser ce type de sinistre, et il y a beaucoup de petits gestionnaires, des structures familiales, qui ne feront pas long feu si le dialogue n’est pas vite mis en place entre les parties. Par ailleurs, même les grosses structures ont tout intérêt à ne pas maltraiter ceux qui investissent dans les murs de leurs résidences, en leur faisant confiance par la signature des baux commerciaux.
Les mails et courriers « de masse » reçus par les bailleurs sont certes inquiétants, mais pas surprenants, et beaucoup le comprennent étant eux-mêmes en télétravail, en chômage partiel, chômage technique, etc. La trésorerie des particuliers est pleinement et durement impactée par l’absence de ces rentrées locatives, quasiment toujours liées à un emprunt. Il est donc urgent de faire les démarches auprès des banques qui ont financé ces lots. C’est une première étape de bon sens, qui ne résout pas la situation à moyen ou long terme mais permet déjà de mieux vivre les prochains mois.
Il faut ensuite savoir raison garder, et se méfier des cabinets d’avocats « spécialisés » qui vont inciter des copropriétaires à intenter des actions judiciaires, pour contraindre les exploitants au paiement des loyers. Le racolage a commencé, bien évidemment.
L’énergie des bailleurs serait certainement mieux employée à regrouper les copropriétaires résidence par résidence, pour parler d’une seule voix (ou en tout cas éviter d’être plusieurs dizaines ou centaines à poser les mêmes questions) à l’exploitant. Chaque résidence est dans une situation différente, même si le groupe qui a signé le bail est le même. Si le dossier est confié à un avocat pour mettre en place des commandements de payer, saisies ou application de la clause résolutoire, le problème de trésorerie à court terme du bailleur n’en sera pas résolu, les tribunaux n’en feront probablement pas une urgence, et la dévalorisation des lots est immédiate. En effet, comment revendre un bien dont le loyer n’est pas payé, avec un gestionnaire en difficultés, et avec une clause résolutoire qui entraîne une obligation de régulariser la TVA récupérée sur le prix d’achat ?
La négociation, le dialogue, la pérennisation de l’exploitation sont la meilleure issue pour les parties. La crise du Covid-19 ne sera pas sans effet, le bail commercial ne « garantit » pas un loyer, c’est économiquement impossible. Un gestionnaire en liquidation vous rend les clefs, et vous remboursez la TVA résiduelle au fisc, ça c’est garanti.
Les services d’un avocat sont dès lors pertinents qu’ils peuvent fédérer les bailleurs pour poser les questions et les bases d’une négociation homogène, pour l’ensemble d’une résidence, et dans le but de permettre la poursuite de l’exploitation et la préservation non seulement de la perception de la rente locative de ces biens gérés en LMNP mais également de la valeur de ces actifs immobiliers spécifiques, pertinents, et qui pour la plupart continueront de prendre de la valeur.