COMMENT REVENDRE UN LMNP EN RESIDENCE DE TOURISME
Vous êtes propriétaire d’un appartement meublé, dans une résidence de tourisme exploitée par un gestionnaire avec lequel vous avez conclu un bail commercial ? Vous ne savez pas toujours à qui vous adresser si vous souhaitez revendre un LMNP en résidence de tourisme ou bien avoir une simple estimation de la valeur de ce bien.
QUI CONTACTER POUR REVENDRE UN LMNP EN RESIDENCE DE TOURISME ?
Le syndic de copropriété, le preneur à bail (« gestionnaire ») ou bien le promoteur ou encore la plateforme qui vous a vendu ce produit sur plans ? Ce sont des contacts difficiles à retrouver, ou bien qui ne peuvent ou ne souhaitent pas traiter le sujet de la revente.
En effet, la vente en VEFA (sur plans) s’est souvent faite dans un contexte de défiscalisation et donc de prix « soutenus » par l’avantage fiscal. La revente à court ou moyen terme générant la plupart du temps des moins-values, il est délicat d’annoncer à un client ce genre de déconvenue.
Le gestionnaire a pour relation avec vous le respect strict de ses engagements de location : paiement des loyers, prise en charge de sa quote-part de l’entretien selon les termes du bail commercial, et bien évidemment il doit être performant dans sa gestion commerciale et optimiser le taux d’occupation et le prix des nuitées, afin de garantir la rentabilité de la résidence.
Le syndic : il s’occupe de la copropriété uniquement, c’est-à-dire le bon entretien de l’immeuble, la participation de chaque copropriétaire aux dépenses communes et particulières qui lui incombent.
Pour faire une évaluation objective et précise de la valeur de revente de ce type de produit, il faut s’adresser à un intervenant indépendant des gestionnaires et promoteurs, et ayant une expérience du marché la plus longue possible, ce qui permet de connaître l’historique de gestion des résidences et la fiabilité des exploitants, ainsi que la réalité des prix des transactions sur le marché du LMNP d’occasion.
NOTRE COMPETENCE ET NOTRE EXPERIENCE A VOTRE SERVICE POUR REVENDRE UN LMNP EN RESIDENCE DE TOURISME
Cérès Conseil propose ses services de revente de LMNP en résidence de tourisme mais aussi résidences étudiantes ou résidences affaires depuis 2005, ce qui nous permet d’être aujourd’hui l’un des acteurs les plus anciens du marché. Nous ne cherchons pas à distribuer à grande échelle des produits en résidences services, car cela signifierait un défaut de sélection, la grande majorité des lots qui nous sont soumis pour revente étant mis de côté, dans l’attente d’une amélioration de la situation du gestionnaire, ou bien proposés à la vente via notre site www.destockage-lmnp.fr. Mais nous apportons toujours une réponse aux propriétaires, dans la mesure où ils nous fournissent de quoi réaliser l‘étude.
Lorsque nous sommes d’accord sur un prix de vente, nous mettons en place un mandat et proposons ces biens à la fois à nos investisseurs et à notre réseau de partenaires experts de ce type de produits de placement très particuliers.
COMMENT MIEUX REVENDRE UN LMNP EN RESIDENCE DE TOURISME ?
Quelques éléments sont importants pour faciliter la revente d’un bien en LMNP en résidence de tourisme :
La qualité du gestionnaire détermine la cible de clients potentiels : un gestionnaire fiable et réputé peut être proposé à tout investisseur. Un gestionnaire défaillant représentant un risque, nous nous adresserons alors à des investisseurs à la recherche d’opportunités de prix car ils souhaiteront remplacer le gestionnaire en fin de bail ou bien sortir de l’exploitation, ce qui a un coût et implique de ne pas avoir besoin de trésorerie à court terme.
Si le gestionnaire vous propose un nouveau bail de durée ferme et qu’il est équitable, il est recommandé de le signer car un bail long de durée ferme est plus facile à proposer à un acquéreur. Si ce dernier souhaite emprunter pour cette acquisition, c’est également plus facile à faire financer lorsque le bail est reconduit sur une durée longue.
Il est rare que nos investisseurs recherchent une période d’occupation du bien, si votre bail en prévoit une, demandez au gestionnaire quel serait le montant du loyer sans cette période d’occupation. Nous ferons une cotation selon les deux possibilités.
Si vous êtes pressé de vendre, soyez prêt à faire un effort sur le prix si l’acquéreur fait une offre (raisonnable bien entendu) et qu’en contrepartie il ne recourt pas à un prêt.