COMMENT CALCULER LA RENTABILITE D’UN LMNP EN RESIDENCE GEREE ?

Pour un investisseur souhaitant acquérir un bien immobilier en LMNP en résidence gérée, le choix des offres est très large, sur la France entière et dans toutes les catégories de résidences avec services : résidences pour étudiants, EHPAD, résidences seniors, résidences de tourisme ou affaires. Mais les produits ne sont pas toujours présentés de la même façon, et avant de s’engager il est important de comparer l’ensemble des éléments financiers, tant au niveau du revenu que des charges liées à ce projet.

1 – En premier lieu, en matière de LMNP en résidence gérée le neuf et l’ancien ne proposent pas exactement les mêmes caractéristiques « immobilières » :

Les emplacements de l’ancien sont souvent meilleurs, puisque le foncier est de plus en plus cher les programmes en cœur de ville, en front de mer, ou au pied des pistes sont inabordables dans le neuf, les promoteurs payant le prix fort ces emplacements (quand ils en trouvent).

Le neuf permet de ne pas avoir de travaux avant longtemps, la garantie décennale protège des risques liés à la construction pendant 10 ans, et les normes actuelles permettent de maîtriser les dépenses de consommation d’énergie pour les futurs occupants (même si cela n’a pas d’impact direct sur le propriétaire bailleur, c’est toujours un argument de vente).

2 – En ce qui concerne les frais et taxes sur l’acquisition d’un LMNP en résidence gérée:

Les frais de notaire sont nettement moins élevés sur les biens immobiliers neufs. Ils sont au taux réduit pour le neuf, au taux plein pour l’ancien (entre 8% et 9%). Il est à noter toutefois que les frais de notaire sont amortissable au même titre que le prix d’acquisition du bien.

La TVA : elle est de 20% sur le prix d’achat du neuf, il n’y en a pas sur les biens en revente.

3 – Le rendement brut et le rendement net d’un LMNP en résidence gérée:

Le rendement brut est le rapport du loyer annuel hors taxes sur le prix d’achat (immobilier + mobilier + frais d’agence) hors taxes. Attention aux annonces n’incluant pas le mobilier, ou basées sur le loyer annuel TTC, cela fausse grandement le calcul d’un LMNP en résidence gérée.

Le rendement net : afin de connaître précisément le rendement du bien en LMNP en résidence gérée dans lequel vous comptez investir, vous devez déduire :

Les charges de copropriété et la taxe foncière : vous obtenez le rendement « double net »

Si vous majorez le prix d’achat des frais de notaire, le calcul réalisé représente le « triple net »

Déterminez les conditions de revalorisation de votre loyer : si le bail commercial prévoit que le loyer est révisé selon un indice (ILC, ICC, IRL, indice légal des EHPAD…), cet indice peut être plafonné. Le choix de l’indice, son application annuelle, triennale, avec ou sans plafond sont des éléments à prendre en compte dans votre comparatif des offres.