COMMENT CALCULER LA TVA RÉSIDUELLE QUAND ON INVESTIT EN LMNP DANS L’ANCIEN EN RÉSIDENCE GÉRÉE

Lorsqu’un bien immobilier en résidence services est vendu en VEFA, l’acquéreur renonce à la franchise en base de TVA, et peut ainsi récupérer la TVA grevant le prix d’achat du bien (TVA au taux de 20%). En contrepartie, le propriétaire bailleur s’engage à conserver le bail commercial le liant à l’exploitant, en percevant ainsi des loyers soumis à TVA, pour une durée de 20 ans courant à partir de la date de début d’exploitation (que l’on fait généralement coïncider avec la déclaration d’achèvement des travaux). Cet engagement est transmissible aux futurs propriétaires.

La remise en question de la TVA récupérée lorsque le bail est rompu

Lorsque ce bien est revendu avant sa 20ème année, le propriétaire vendeur n’a pas à reverser au Trésor Public les 20èmes de TVA manquants pour atteindre la fin de la durée de détention de 20 ans, à la seule condition de revendre le lot avec le bail commercial en cours. C’est l’acquéreur qui poursuit cet engagement en matière de reprise du bail et de loyers assujettis à TVA. On peut supposer, à tort, qu’ainsi l’acheteur ne prend pas de risque puisque le vendeur a bien transmis le bail, que le nouveau propriétaire bailleur ne compte pas remettre en cause.

Mais il arrive que la résiliation ou, plus souvent la non-reconduction du bail commercial à l’issue du terme, soit du fait du preneur. Pour des raisons financières (pertes récurrentes sur un site) ou de stratégie de développement (abandon des copropriétés « horizontales » pour se recentrer sur les immeubles de résidences hôtelières de centre-ville par exemple) certains exploitants ne renouvellent pas le bail commercial arrivé à son échéance au bout des 9, 10 ou 11 ans, ce qui place les propriétaires bailleurs dans uns situation délicate : il faut trouver un repreneur de l’exploitation, ou en tout état de cause permettre la poursuite de la gestion avec les services para hôteliers prescrits par l’administration fiscale pour ne pas avoir à subir l’obligation de remboursement de la TVA résiduelle.

Le calcul de la TVA en suspens et la bonne information de l’investisseur en LMNP d’occasion

Ce risque peut être évalué dès le projet d’achat, en demandant le montant de la TVA récupérée à l’origine par le premier acquéreur du bien. C’est une information essentielle, qui doit figurer dans le compromis de vente. L’acheteur doit voir son attention attirée sur les conséquences d’une rupture du bail commercial, que ce soit de son fait ou de celui du preneur, au même titre qu’il doit être renseigné sur le principe du versement d’une indemnité d’éviction au preneur si la résiliation émane du bailleur.

Le calcul du montant de la TVA résiduelle est très simple : il s’agit de la TVA acquittée sur le prix d’achat par le premier investisseur (et qui lui a été remboursée par le Trésor Public) diminuée d’1/20ème par année écoulée depuis le début de l’exploitation de la résidence.