COMMENT REVENDRE UN LMNP

Lorsque vous avez investi dans un bien immobilier en LMNP en résidence gérée, que ce soit de tourisme, étudiants, résidence affaires, seniors ou EHPAD, il ne vous a pas toujours été expliqué quel est le cycle de vie de ce type de bien immobilier, et vous n’aviez peut-être pas envisagé certains aléas qui vous amèneraient à devoir revendre votre bien immobilier pris à bail commercial. Vous pouvez également faire partie d’une copropriété dont l’ensemble des copropriétaires souhaite revendre, nous savons réaliser ce type de transaction « en bloc », à des investisseurs institutionnels avec qui nous travaillons.

Plusieurs points importants sont à prendre en compte en ce qui concerne le moment et les modalités de la remise sur le marché de votre LMNP, qui est dorénavant considéré comme un « LMNP ancien » même s’il a été livré il y a seulement quelques mois.

Le LMNP doit conserver ses caractéristiques de bien immobilier géré en résidence services, si possible avec un bail commercial plutôt qu’un mandat de gestion

Tout d’abord, sachez qu’il faut maintenir le bail commercial conclu avec l’exploitant, la résiliation du bail commercial ne facilite pas la revente et vous coûterait le remboursement de la TVA que vous avez récupérée à l’acquisition. La TVA se prescrit en 20 ans, et cette durée commence à courir à compter de la date de livraison de l’immeuble. De plus, compte tenu de la spécificité des résidences services et du statut de LMNP que recherchent les investisseurs, vous vous priveriez d’une visibilité commerciale en sortant d’une exploitation globale homogène du programme.

L’acquéreur de votre bien en LMNP reprend le bail commercial en l’état, et poursuit l’engagement de reversement de la TVA sur les loyers, ce qui vous exonère de rembourser la TVA d’origine. Vous revendez votre LMNP tout en conservant la TVA récupérée.

De plus, le gestionnaire est en droit de vous demander le versement d’une indemnité d’éviction, qui est la compensation du préjudice que représente la perte du chiffre d’affaires qui aurait été réalisé sur le logement.

Si vous avez acquis ce bien en LMNP sous un dispositif défiscalisant de type Censi-Bouvard, vous êtes pénalisé en cas de revente avant la fin de la durée de conservation obligatoire, et devrez réintégrer le montant des sommes déduites dans votre revenu imposable l’année de la revente de ce LMNP.

La valorisation de votre bien en LMNP dépend du marché et des conditions de sa gestion

Il faut prendre en compte également la situation de l’exploitation lors de votre projet. Si le bail commercial est proche de son terme, les acquéreurs risquent de se méfier, à juste titre, des nouvelles conditions qui vont être proposées par l’exploitant pour la poursuite ou la reconduction du bail commercial. La tendance est à la renégociation à la baisse, et avec des durées non plus fermes mais en 3/6/9, ce qui correspond d’ailleurs non pas forcément à une attitude frileuse de la part du gestionnaire quant à l’avenir de l’exploitation, mais davantage à des contraintes d’ordre comptable, pour les sociétés cotées en bourse, car pour éviter de provisionner au bilan 9 ou 11 ans de charges de loyers il est préférable de limiter cette provision à 3 ans. Le meilleur moment sera donc à définir ensemble, pour ne pas réduire le prix alors que l’on peut le revaloriser si l’on patiente quelques mois.

Le marché suit régulièrement des fluctuations, et l’engouement par exemple pour les LMNP en EHPAD a tendance à s’atténuer, et les demandes de produits en LMNP en résidences de tourisme repartent à la hausse, ce qui se ressent directement sur les stocks disponibles des revendeurs et donc sur les prix.

Le LMNP de revente est un produit de placement immobilier adapté à tous mais encore assez méconnu, qui doit être acheté assorti de conseils et d’un accompagnement d’expert que l’on retrouve auprès de prestataires spécialisés

Il y a ensuite, une fois le moment venu et les conditions favorables identifiées, une clientèle spécifique à toucher. Cela sort en général des compétences des agences immobilières classiques, car les investisseurs ne sont pas des clients locaux, ou rarement. La quasi totalité des transactions sur des biens en LMNP en résidences services se fait avec des investisseurs qui recherchent un produit bien géré, bien situé, avec un gestionnaire présentant de beaux bilans, la ville important peu dans la plupart des cas.

Nous communiquons nos offres de LMNP ancien auprès de nos investisseurs en portefeuille, qui sont répartis sur la France entière, et diffusons également les annonces auprès de notre réseau de partenaires indépendants, conseils en gestion de patrimoine et conseils spécialisés en immobilier d’investissement. Nous touchons ainsi une clientèle aussi vaste que possible, avec plus de précision et de pertinence. Ce sont des clients bien informés, qui recherchent du conseil autant que du produit, et ne vont généralement pas demander à visiter le logement mais plutôt des détails sur la gestion et les formalités et modalités fiscales qu’ils devront respecter.

La revente de l’ensemble des lots d’une copropriété en résidence services

Il arrive que tous les copropriétaires de lots d’une résidence services, qu’ils aient acquis ces biens en LMP, LMNP, Périssol, Censi Bouvard, etc, souhaitent revendre leurs appartements.

Dans ce cas, il convient de traiter la revente différemment, non pas en cherchant un acheteur distinct pour chaque appartement, mais un seul et même investisseur pour l’ensemble des lots. Il n’y a pas de décote liée à cet achat en bloc, au contraire, cela évite les situations d’ « enchères inversées » et les transactions sont plus rapides. N’hésitez pas à nous consulter pour étudier ce type de projet, que nous savons mener sur des programmes du type résidences services pour étudiants, de tourisme, résidences affaires, ou même EHPAD dont le gestionnaire prévoit de se retirer.